전세사기 임대차 계약 - 전세 매매 동시진행 주의사항

전세사기 임대차 계약 - 전세 매매 동시진행 주의사항

 

 

 

 

 

안녕하세요 경매일번지입니다.

 

저는 부동산경매 분야와 네이버 엑스퍼트 등에서 활동하면서 약 3년 전부터 전세사기로 피해를 입고 있는 분들이 대거 늘어나는 모습을 보고, 미력하나마 도움이 되고자 관련 상담과 전세사기를 당한 임차인 분들 단톡방에서 활동해 왔는데요.

최근에는 수많은 전세사기 피해자가 대거 누적되자 각종 언론에서 다루며 사회적으로 이슈화가 되어 그나마 다행입니다만 여전히 전세 매매 동시 진행으로 임차인 분들의 피해가 예상되는 사례들이 있어 소개해드립니다.

 

- 전세 매매 동시진행 유형

전세 사기의 대표적인 유형으로 전세 계약 후 잔금을 치를 때 매매까지 동시에 진행되어 임대인이 바뀌는 케이스입니다.

 

1. 중. 소형 신축빌라 또는 오피스텔 전세에서 주로 일어납니다.

2. 전세가와 매매가가 거의 동일하거나 전세가가 더 높은 상태이고

3. 전세 잔금일에 매매 잔금을 맞춰 임대인이 바뀝니다.

 

어제 지식인에 올라온 질문을 보시죠.

전세 매매 동시진행 지식인 질문

전형적인 전세/매매 동시진행 케이스입니다

 

 

전세 매매 잔금 동시 진행 시 문제점

 

임대인이 바뀌더라도 전세금만 안전하면 되는 것 아닌가 생각할 수 있지만, 새집주인은 상당수가 노숙자 내지는 신불자인 경우라 애초에 전세보증금 반환할 여력이나 계획이 없고 시간이 지나면 잠적하여 연락자체가 불가능해지는 경우입니다.

 

사회초년생 또는 신혼부부가 주로 임차인이라 이들은 경험이 부족한 데다 일부 또는 전부 보증금에 손해가 생기면 생계가 막막해지는 데다 이들 대부분은 전세대출까지 끼고 있다는 점입니다.

 

 

https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022122011480005252?did=NA

[단독] "섭섭지 않게 챙겨 줄게요"…전세사기 '동시진행' 판친다

 

 

대항력

전세 계약은 개인 간 채권관계로 부동산등기부에 표기되지 않기 때문에 대항력을 갖추는 게 매우 중요합니다. 

주택인도(이사)와 전입신고가 대항력의 요건인데 전입신고는 익일 0시에 효력이 생기므로 전세 매매 잔금이 동시에 진행되는 경우는 새집주인의 기존 체납세금이나 근저당 등이 임차인보다 선순위로 올라서는 문제점이 있습니다.

어렵게 지급명령이나 보증금반환 청구로 오랜 시간과 비용을 들여 전셋집을 경매 진행하더라도 체납세금 등으로 인해 전세보증금의 손실이 불가피해집니다. 

 

 

대응 방법

 

1. 국세 지방세 완납증명 요구

앞서 지식인 질문 내용에서 본 것처럼 이미 전세 계약을 완료하고 전세 잔금을 며칠 앞둔 상황에서 문자로 집주인이 바뀐다고 통지하는 형식을 띱니다. 이미 계약금까지 들어가 있고 이사 계획을 세운 마당에 대부분을 계획을 틀기도 어려운 상태입니다. 이런 경우 새집주인의 국세, 지방세 완납증명을 반드시 요구해야 하며 국세 지방세 완납증명을 거부하거나, 체납사실이 있다면 고민하지 말고 아래 관련 판례 사건번호를 첨부해서 계약 해지를 문자와 내용증명으로 통지합니다.
통화로 대화시 반드시 녹음기능을 사용해야합니다.

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정

두 판례는 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 매매로 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다는 내용입니다.

 

2. 매매 잔금일을 전세 잔금일보다 뒤로 미룰것

국세 지방세 체납이 없고 그나마 비교적 안전한 상태라고 판단된다면 (이와같은 판단은 관련 전문가와 상의하여 하시길 바랍니다. 해당 거래관계된 공인중개사 제외) 전세 잔금일보다 매매잔금일을 뒤로 미루는 것을 계약서 특약에 명시하는 등 강력히 요구해 임차인 최소한의 보호대책인 대항력 요건을 구비하시기 바랍니다.

 

 

관련 판례

 

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다
(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등 참조)

이 경우에 임차인이 원하지 않으면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다
(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조).

 

 

전세 매매 동시진행 경매일번지 답변