신축빌라 매매 경매 주의사항 [불법용도변경]

신축빌라 매매 경매 주의사항 [불법용도변경]

안녕하세요 경매일번지 박대선팀장입니다.

여느때처럼 경매물건을 살펴보다가. 블로그에 포스팅해야겠다 생각드는 내용이있어 공유합니다.

신축빌라의 은밀한 속삭임

근생을 빌라로 불법 용도변경 한 사례입니다. 

신축빌라 분양이나 매매에서 흔히 나타나는 케이스로 외관이나 내부 모습만 보기에는 일반적인 빌라와 전혀 다르지 않아 혼동하기 쉽지만, 건축허가를 받을때는 사무실 등의 근린생활시설로 허가 받고, 이후에  무단으로 사무실을 주거용 빌라로 깔끔하게 꾸며놓고 빌라로 분양, 매매하는 것이지요.

보통 이런 물건들의 특징은 분양가나 매매가가 저렴합니다.

취득세도 주거용이 아닌 일반 취득세로 4.6% 나오기때문에 분양사 측에서 취득세를 대신 내주거나 분양가에서 빼준다고 솔깃한? 제안을 하기도 하지요.

이러한 불법적인 형태들이 이제는 많이 알려져 있어, 덜컥 계약부터 하는 경우가 많이 줄어들었지만 

이런 매물들은 낮은 가격에도 거래가 쉽지 않아 전세로 떠돌다가 후에는 경매 시장에 나오는 경우가 있습니다.

위의 사례가 그대로 경매로 진행중에 있습니다.

경매물건을 살펴보다 위의 케이스로 광진구 모 신축급의 빌라 2층, 3개호실이 경매로 나와있습니다.

신축에 가까운 이 경매물건, 저렴한 가격에 낙찰받으면 괜찮을까요?

실면적이 14.8평이고 내부는 방두개에 투룸으로 꾸며져 있을 겁니다.

안타까운 것은 3건의 경매물건에 모두 세입자가 들어있고 전세 보증금이 거의 경매 감정가에 육박하게 설정되어 있다는 점입니다.

감정가에서 1회 유찰되었어도 초보자가 아니고선 쉽게 입찰에 응하기 어려울 것입니다.

저 건물에 임차한 세입자들 입장에서는 정말 큰일이 아닐 수 없습니다...

낙찰받게 되면 빌라를 사는게 아니라 사무소 용도의 근생을 낙찰 받게 되는 것이니까요.

이런 불법용도변경이 생기는 이유는 건물주의 욕심때문입니다.

신축빌라 세대를 모두 주거용 빌라로 허가받으려면 필연적으로 주차대수를 확보해야합니다.

그런데 일부를 근생(사무소)으로 허가 받고 주거용 빌라로 분양 또는 매매하게 되면 건물주가 경제적 이익을 더 취할 수 있는 것이지요.

이런 건물들의 특징은 신축빌라에서 주로 발생하고 분양 대행업자들을 통해 건물주와 매수자가 사실상 직거래를 하게 되기때문에 매수자의 권리를 보호해줄 수 있는 공인중개사나 전문가가 개입하기 어렵게 됩니다.

건축물 대장을 떼어보면 근린생활시설로 허가받아 두는등 실제 이용현황과 허가 받은 내용이 다르면 반드시 꼼꼼히 따져야합니다.

만약 현황과 건축물대장이 다르거나 이미 위반건축물로 등재되어 있다면 매년 벌금성격의 이행강제금이 부과되는데 이금액이 장난이 아닙니다.

잘모르고 산 매수자는 자신의 잘못때문에 건축 허가 받은대로 원상복구하지 않으면 매년 상당액의 이행강제금을 납부해야합니다. 

다른 해결방법을 찾아보더라도 근본적으로 좁은 땅에 빼곡히 건물을 지어뒀기때문에 주차대수를 더 늘리는 것이 불가능하고 매년 벌금 폭탄을 안게되는 것이나 마찬가지입니다.

위 사례 외에도 전국 각지에서 다가구, 빌라에서 이러한 불법용도변경 후 매도가 어렵자 전부 전세로 임대를 주고 후에 경매로 직행하는 경우들이 발생하고 있습니다.

신혼부부나 젊은 층에서 이런 작지만 새빌라를 선호하게 되고 정보가 제한된 상태에서 계약하게 되는데, 자칫 매매나 전세로 인해 큰 손해를 볼 수도 있는 점 기억하시고 주의하시기 바랍니다.

신축빌라 매매 경매 주의사항 [불법용도변경]