2478억 감정 자양동 우정사업정보센터 우체국 공매

2478억 감정 자양동 우정사업정보센터 우체국 공매

  캠코, 한국자산관리공사 온비드에서 이달말까지 동서울 우정사업정보센터로 사용되던 청사를 공개 매각한다. 

감정가만 무려 2478억원대, 토지면적 8780평.

이 부지는 우정사업정보센터가 2013년 전남 나주로 이전하면서 현재까지 공실로 남아있던 상태였다고 한다. 구의자양균형발전촉진지구에 해당하여 본건과 인접해있던 동부지방법원, 동부지검은 지난해 송파구 문정동으로 이전했고 군부대 자리에는 문화복합시설이, 우정사업정보센터 부지에는 총 863세대의 주거시설이 들어설 계획이라고 한다.

아래사진 빨간색 표시된 곳이 공매 매각 진행중인 우정사업정보센터 청사 부지와 건물로, 서울 중심부라는 것을 생각해보면 단일필지로는 실로 대단한 면적이다. 

빨간색 선 좌측 붙어있는 큰 부분은 수방사 산하 군부대가 있던 자리였다. 

네이버 / 다음 항공뷰에서는 군부대 시설이 숲으로 표시되어있지만 구글 위성지도로 보면 흐릿하게 무엇인가 있었던게 보인다.

이곳은 기존 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 상향함으로써 용적률을 높였고 문화복합시설 및 주거시설(24~28층 주상복합 아파트)로 탈바꿀 할 것인데 감정가가 무려 2478억원의 토지에 어떤 기업이 공매 입찰에 나설지 궁금해진다.

매각이 진행되고 아파트가 들어섬에 따라 인근 지가에도 긍정적 영향을 미칠 것인데 인근에 성동초. 광진중학교 등 학교가 바로 인접해있고 2호선 구의역과도 가까워, 주거시설로서 다양한 편의시설과 함께 들어온다면 상당히 양호한 위치로 판단되기에 인접한 위치에 경. 공매 물건에도 관심을 기울여 잡아두는 것도 좋을 듯하다.

감정평가에 대해서 살펴보면 공공용지의 성격의 토지를 매각하다보니 두 곳의 감정평가업체의 감정가를 산술평균하여 중간 값으로 감정가를 정한 것으로 보인다.

가격대가 상당한 물건이나 규모가 커서 그렇지 가격을 결정하는 구조 자체는 단순했다. 1필지의 토지와 건물 두개 동이 전부,

부동산을 바라보는 관점에서 감정평가서의 방식이나 흐름을 꼼꼼히 살펴보면 큰 부동산 공부가 된다.

두 곳의 감정평가서를 살펴보면 토지 가격을 결정하는데 있어서 두 곳 모두 가장 인접한 평가선례 5번 위치를 비교 사례로 정하고 개별요인 비교치에서 0.3 정도를 감가 했는데, ㄱ 자 모양의 토지 형상에서 비롯되었을 것으로 판단된다.

아래는 감정평가서에 기술된 지역요인 참조.

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(1) 자연환경

광진구는 서울의 한강 상류에 접한 지역으로 아차산 자연공원, 어린이대공원, 세종대학교, 건국대학교, 뚝섬한강시민공원으로 이어지는 풍부한 녹지지대를 형성하고 있어 비교적 주거환경이 쾌적한 지역입니다. 또한 지하철 2 호선, 5 호선, 7 호선이 관통하고 동서울터미널, 7 개 교량이 연결된 교통의 요충지로 동부 서울의 관문이며, 지하철 역세권을 중심으로 전자, 의류, 가구, 음식 등 특화된 상가지역이 잘 발달된 편의성이 뛰어난 안정된 주거지역입니다. 지리적으로 한강북단의 서울시 동부지역에 위치하며, 지방자치가 시작된 해인 1995년 성동구에 분리되었으며, 광진구의 면적은 17.05 ㎢로서 서울시의 약 2.8%를 차지하고 있습니다.

(2) 경제환경 변화

광진구는 서울시 동북부권역에서 주거단지가 가장 활성화된 지역으로서, 각종 개발사업들을 통해 주거단지의 쾌적화 등을 도모하고 있으며, 이는 향후 인구유입 및 지역경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보이며, 향후 전반적인 부동산시장 안정화시기에는 지가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 다만 광진구 중점개발사업인 중곡역일대 복합개발을 통한 전략거점지역 육성계획은 의료복합단지 사업 외에는 별다른 진척이 없고, 동서울터미널 현대화 사업도 장기추진사업으로서 진행정도가 미비하며, 중곡 2 동 124-55 번지 일대 주택재개발사업, 군자동 127-1 일대 주택재개발사업, 자양동 227 일대 재건축사업 등이 주민 반대, 사업성부족 등의 이유로 정비구역에서 해제되는 등 각종 개발사업의 진행 속도가 느린 편입니다.

2017 년의 평균 거래는 작년 대비 다소 감소하였으나 금융위기 이후 최근까지 계속되어온 부동산경기침체기 대비 역세권 인근 주택에 대한 수요가 늘었고, 다세대, 다가구주택 등의 신축 등 공급 역시 활발해지며 지가가 상승하였고, 향후에도 점진적으로 지가가 상승할 것으로 예상됩니다.

(2) 지역 지가동향

상기와 같이 광진구의 2017 년 11 월 지가변동률 누계치는 3.977%로, 2016 년 누계치 3.182% 대비 다소 상승하여, 광진구의 평균지가가 다소 상승세인 것으로 확인됩니다. 구의‧자양 재정비촉진지구와 광진구 관내에 산재되어 추진되는 소규모 재건축‧재개발사업 지역 이외에 특별한 개발 호재가 없으나, 전세가격 상승 등에 따라 광진구 지가의 전반적인 가격 동향은 연초 대비 상승세를 유지하고 있습니다. 

지가동향을 용도별로 살펴보면, 상업용 토지의 경우 노선상가지대인 화양동 건대입구역 주변이 최고 상권을 자랑하고 있고 화양동 6-1 동서빌딩 부지 주변은 광진구 최고지가지대로서 주변지역 상권 신장, 건대병원, The #Star City 의 영향권 내에 소재하여 지속적인 지가 상승을 보여주고 있으며, 주거용 토지의 경우 구의로를 따라 지하철 2 호선이, 천호대로를 따라 지하철 5 호선이, 능동로를 따라 지하철 7 호선이 소재하며 노선버 스정류장에 대한 접근성도 높아 타 지역에 비해 상대적으로 유리한 도시특성을 갖고 있어 주거용 토지의 지가 상승의 영향에 상당한 영향을 미치는 것으로 보임. 

주거지대 중 중곡동, 군자동, 자양동 소재 주거지는 대체로 서민층의, 구의동 소재 주거지는 중급수준의 주택지로, 어린이 대공원 북측 능동 소재 일부는 중고급 수준으로 가격수준의 격차가 존재하며 주거지대 지가는 대체적으로 상승하는 것으로 보입니다. 임야의 경우는아차산 서측 중곡동 일대, 남측 구의동 일대, 동측 광장동 일대에 경사 지역에 각각 위치하고 거래는 한산한편으로 대부분 개발가능한 임야로 보여지나 광진구 내 임야지대에 대한 개발 계획이나 지가에 영향을 미칠만한 동인이 없는 바 지가는 대체적으로 보합세 수준으로 보여집니다.

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