경매 공매 명도 점유이전금지가처분 신청서식

경매 공매 명도 점유이전금지가처분 신청서식

최근 공매로 낙찰받은 부동산에 대한 명도집행을 완료 하였습니다.

많은 분들이 경매 공매 낙찰 후 과정에서 명도 부분을 상당히 어려워하는 편입니다.

이번 포스팅은 부동산 명도 진행과정 중에 부동산 점유이전금지가처분 신청에 대한 서식과 내용을 소개해드리는데요.

특히 공매의 경우 경매와 달리 인도명령 제도가 없어 점유자와 원만한 협의가 불가한 경우 부득이 해당 부동산의 점유자를 특정하고 물건의 현상을 보존하기 위하여 점유이전금지가처분 신청을 하게 됩니다. 

점유이전금지가처분 결정으로 통해 집행만으로도 명도를 완료하는데 큰 도움이 되므로 경매. 공매 실무에서는 적극 사용하는 편입니다.

아래에 실제 서식과 더불어 사용한 가처분 신청 내용을 첨가하였으니 요긴하게 사용하시기 바랍니다.

부동산 점유이전금지가처분이란, 

부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위하여 목적물의 인적, 물적 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 의미합니다.

예를 들어 명도소송을 진행 할 예정이니 위장 임차인이나 다른 사람에게 본 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.

점유이전금지가처분신청

신 청 인  OOO

   서울 서초구 서운로

피신청인 1. OOO

(점유자)    

         2. ㈜OOO

            대표이사 OOO

  3. 주식회사 OOO

     대표이사 OOO

         4. ㈜OOO

            대표이사 OOO

         5. 주식회사 OOO

            대표이사 OOO

         6. OOO         7. 주식회사 OOO            대표이사 OOO

         피신청인 2. 내지 7.의 주소 

         서울 서초구 서초동 

목적물의 표시 : 별지목록 기재 부동산과 같음

목적물의 가액 : OOO,OOO,OOO원

피보전권리의 요지 : 소유권에 기한 건물명도청구권

신 청 취 지

1. 피신청인들의 별지목록 기재 부동산에 대한 각 점유를 풀고 신청인이 위임하는 집행관에게 그 보관을 명한다.

2. 위 집행관은 그 현상을 변경하지 아니하는 것을 조건으로 하여 피신청인들에게 이를 사용하게 할 수 있다.  

3. 피신청인들은 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니 된다.

4. 집행관은 위 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.

라는 재판을 구합니다. 

신 청 이 유

1. 당사자들의 관계

  신청인은 서울 서초구 서초동 OOO호(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 합니다)에 관하여 진행된 한국자산관리공사 관리번호 2016-12345-001 부동산 공매절차(이하 ‘이 사건 공매절차’라고 합니다)에서 위 부동산을 낙찰 받아 2017. 00. 00. 매각대금을 완납한 소유자입니다(소갑 제1호증 잔대금 영수증 참조).

  한편 피신청인 1. OOO은 이 사건 부동산의 전 소유자이며 현재 자신이 이 사건 부동산의 실질적 점유자라고 주장하는 자이고(소갑 제2호증 등기사항전부증명서 참조), 피신청인 2. 내지 5.는 모두 이 사건 부동산을 주소지로 하여 사업자등록을 마친 회사들로서 피신청인 1.의 주장에 따르면 위 회사들의 대표들은 모두 피신청인 1.의 지인들이며, 피신청인 6. OOO은 이 사건 부동산의 임차인입니다(소갑 제3호증 압류재산 공매재산 명세 참조). 피신청인 7.은 공매 매각 이후 이 사건 부동산을 점유한 자입니다(소갑 제5호증 법인등기사항전부증명서 참조). 

2. 피신청인들은 이 사건 부동산을 점유할 권원이 없습니다.   

  가. 피신청인 1.은 전 소유자에 불과합니다.

  피신청인 1.은 이 사건 부동산의 전 소유자에 불과하며 현재의 소유자인 신청인과는 임대차 또는 전세권 설정 등 아무런 계약도 맺은 바 없으므로 이 사건 부동산을 점유할 권원이 없습니다.

  나. 피신청인 2. 내지 5.는 대항력을 갖추지 아니 하였습니다. 

  피신청인 2. 내지 5. 회사들은 전 소유자인 피신청인 1. 사이에 임대차 약정을 맺은 임차인들인지 여부도 불확실하며, 가사 임차인들이라 하더라도 위 회사들은 모두 이 사건 부동산에 관하여 선순위 근저당권자인 OOO협동조합중앙회가 근저당권설정등기를 마친 2015. 00 00. 이후에 사업자등록을 신청하였으므로(소갑 제3호증 압류재산 공매재산 명세 참조) 상가건물 임대차보호법 제3조에 따른 대항력을 갖춘 임차인의 지위에 있지 아니 합니다. 

  다. 피신청인 6. 또한 대항력을 갖추지 아니 하였습니다. 

  피신청인 6.은 외관상으로는 2014. 3. 19. 이 사건 부동산에 관하여 전입신고를 마친 임차인이지만, 이 사건 부동산은 상가 및 사무업무를 목적으로 한 근린생활시설로서 오로지 사무용도로만 사용할 수 있으며 주거생활을 가능하게 하는 난방시설이나 취사시설이 존재하지 아니합니다.

  따라서 피신청인 6.은 실제 이 사건 부동산을 인도 받았는지 여부도 불확실하고 또한 주거 생활을 위해 이 사건 부동산을 점유한 바가 없으므로(소갑 제4호증 불거주 사실확인서 참조) 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항력을 갖춘 임차인의 지위에 있지 아니 합니다. 

  라. 피신청인 7.은 공매공고 및 경매개시결정 이후 점유한 자에 불과합니다.

  피신청인 7.은 공매 압류재산명세에 나타나있지 않는 점유자로 공매 매각 이후인 2017. 10. 23. 점유를 개시하였습니다(소갑 제5호증 법인등기사항전부증명서 참조). 우리 대법원은 “채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.” (대법원 2009.01.15. 선고 2008다70763 판결 등 참고)고 일관되게 판시하고 있는 바, 피신청인 7. 은 처분금지효에 저촉되어 점유할 권원이 없음이 명백합니다. 

  또한 이 사건 부동산이 공매와 경매절차가 진행되고 있음에도 불구하고 점유를 개시하여 신청인에게 부당한 요구 또는 인도 집행을 지연시킬 목적임을 넉넉히 추정할 수 있습니다. (소갑 제6호증 피신청인7. 직원 명함 참조).

3. 피보전권리

 

 별지 목록 기재 부동산은 신청인의 소유이며 피신청인들은 아무런 권원 없이 이를 점유하고 있으므로 신청인은 소유권에 기하여 그 반환을 청구할 권리가 있습니다. 

4. 보전의 필요성 

  신청인이 이 사건 부동산을 낙찰 받은 후, 2017. 00. 00. 이 사건 부동산의 전 소유자인 피신청인 1.을 만나 이 사건 부동산의 인도에 관하여 협의하려 하였으나 피신청인 1.은 “내가 아는 동생들이 같이 사무실을 사용하고 있으므로 나와 협의를 해야 한다.”, “이 사건 부동산을 비워주는 대가로 2억 원을 주면 1주일 내로 점유를 넘겨주겠다.”, “나도 공매를 받아봐서 잘 아는데 인도하는데 1년 이상 얼마든지 시간을 끌 수 있다.”, “소송절차로 가면 이의신청하고 송달도 받지 않을 것이다.” 라는 말을 하는 등 이 사건 부동산을 인도해줄 의사가 전혀 없었으며 오히려 신청인의 집행을 곤란하게 하려는 의사까지 내비췄습니다. 

  따라서 신청인은 피신청인들로부터 이 사건 부동산을 반환받기 위하여 명도소송을 준비하고 있는 바, 위 소송에서 신청인이 승소하더라도 그 사이에 피신청인들이 위 부동산의 점유를 타인에게 이전하게 되면 집행 불능에 이를 우려가 있으므로 그 집행의 보전을 위하여 본건 신청에 이르게 되었습니다.

5. 담보제공에 관하여

 

  본건 가처분의 손해담보로 제공할 공탁금은 민사집행법 제19조 제3항, 민사소송법 제122조에 의하여 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 제출하는 방법에 의하여 담보를 제공할 것을 허가하여 주시기 바랍니다. 

소 명 방 법

1. 소갑 제1호증 잔대금 영수증

1. 소갑 제2호증 등기사항전부증명서

1. 소갑 제3호증 압류재산 공매재산 명세

1. 소갑 제4호증 불거주 사실확인서

1. 소갑 제5호증 법인등기사항전부증명서

1. 소갑 제6호증                   피신청인 7. 직원 명함

첨 부 서 류 

1. 위 소명방법                     1통

2017.    00.  00. 

                       

                                                   

서울중앙지방법원   귀중

목 록 

부동산의 표시

(1동의 건물의 표시)

서울 서초구 서초동

[도로명주소] 서울시 서초구

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 근린생활시설

(대지권의 목적인 토지의 표시)

서울 서초구 서초동 

(전유부분의 건물의 표시)

서울 서초구 서초동   철근콘크리트구조

. 끝.

점유이전금지가처분신청은 완료하고 나면 대부분 담보제공명령으로 보증보험을 통해 대체할 수 있습니다.