경매 유치권신고 인도명령 신청 후 심문서

경매 유치권신고 인도명령 신청 후 심문서

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 경매일번지입니다 .

법원경매 물건을 서치하다보면 유치권 신고가 있는 경우가 종종 있습니다.

 

유치권을 풀어 표현하면,
공사를 완료했음에도 불구하고 공사대금을 받지 못해 해당 물건을 점유하면서 변제받을 때까지 권리를 주장하는 것입니다. 이때 해당 부동산에 경매가 진행되면 법원에 유치권 권리가 있다면서 신고하는 것이죠.

 

이 유치권 신고가 있으면 경매 법원에서는 '** 으로부터 유치권 신고 있으나 그 성립여부는 불분명함.'이라고 기재하는 형태로 경매절차를 진행하여 유치권의 성립 여부를 파악하기 어려운 경매 입찰자들은 부담을 느낄 수밖에 없습니다.

 

 

이번에 낙찰 받은 아파트 물건에도 유치권 신고가 있었습니다.

경매입찰 전 현장답사로 유치권신고가 있더라도 유치권이 성립될 여지는 전혀 없다고 판단하여 입찰에 참여했고 입찰 결과가 낙찰로 나온 것인데요

 

잔금을 납부함과 동시에 인도명령을 신청했습니다.

 

법원에서 제공하는 기본 양식이 아닌, 서면 형태로 유치권이 성립하지 않는 이유와 증거를 구체적으로 작성하여 제출했고 법원에서 유치권 신고인에게 심문서를 보내 도달되었습니다.

 

우리 민사집행법에서는

민사집행법 136조 (부동산의 인도명령 등)

법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 

 

라고 규정하고 있어 인도명령 신청이 있으면 경매 절차상 채무자, 소유자를 제외하고 심문서를 보내게 됩니다. 이제 유치권 신고인은 법원의 심문서를 받았으니 일주일 내로 자신에게 유치권이 있다는 답변서를 제출해야 하겠지요.

 

제출하지 못하거나, 명백히 유치권이 성립한다는 증거를 제시하지 못하면 인도명령 `인용`되어 결정됩니다. 만약 증거가 불충분하거나 다툼의 여지가 있다면 인도명령신청이 `기각`될 것입니다.

 

이번 인도명령신청은 어떤 결과가 나올까요?

 

 

 

경매 TIP

* 경매 입찰 전 점유의 형태, 낙찰 이후 과정까지 충분히 검토하여 확신이 있는 상태로 입찰하는 것이 좋습니다.

* 인도명령 신청 시 심문서 발송으로 해당 물건지에서 유치권 신고인이 심문서를 받았다면 적어도 현재는 해당 물건지를 유치권 신고인이 '점유' 하고 있다고 보면 됩니다.

* 부득이 유치권의 존재 여부를 인도명령만으로 해결할 수 없는 경우 명도소송을 통해야 하는데 이경우 점유이전금지가처분을 통해 점유자를 특정한 후 소를 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

아래 부동산 인도명령 신청서 내용의 일부를 발췌해서 올려드리니 

유치권신고 있는 부동산을 경매 낙찰받고자 하시는 분에게 작은 도움이 되길 바랍니다.

 

 

 

신 청 취 지

 

서울****법원 본원 2017타경***** 부동산임의경매사건에 관하여

피신청인은 신청인에게 별지목록 기재 부동산을 인도하라.

라는 결정을 구합니다.

 

신 청 이 유

 

1. 대금납부 및 소유권 취득

        신청인은 귀원 2017타경**** 부동산임의경매사건의 경매절차에서 별지 목록 기재 부동산(이하 “이 사건 부동산”이라 합니다)을 매수한 매수인으로서 2018. **** 매각대금을 전액 납부함에 따라 소유권을 취득하였습니다.
[매각대금완납영수증 참조]

 

가. 유치권 신고에 대하여.

법원 기록인 2017.** 감정평가서와 2017. ** 조사된 현황조사서를 살펴보면 ‘전입세대열람 내역서 상 소유자인 ***만 세대주로 등재되어 있다’ 는 내용이 기재되어 있을 뿐 유치권신고의 원인이 되었을 공사의 흔적이나 ***이 점유하고 있음은 나타나지 않습니다.

[현황조사서 참조]

 

오히려 ***은 법원 감정평가서와 현황조사서가 작성되고 약 5개월 후인 2017. ** 이 사건에 전입신고를 하였을 뿐입니다.

[전입세대열람 내역 참조]

 

우리 법원은 “경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.” [대법원 2011다55214 판결] 라고 일관되게 밝히고 있는 바, 점유가 없는 유치권 신고는 성립 여지가 없다 하겠습니다. 
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나. 피담보채권의 부존재.

 

이 사건 아파트 관리사무소에 방문하여 면담 시, 아파트 인테리어공사는 민원을 야기하기 때문에 공사 시작 전 신고를 받고 아파트에 공지하고 있는데 이 사건에서는 2017.** 전후해서 인테리어 공사 신고를 받은 사실이 없다고 하였으며, 세대에 소유자 차량이 현재까지 등록되어 있고 이사 전출기록은 없다고 하고 있습니다.

유치권신고서 내역 중 견적서를 살펴보면 샷시 공사를 한 것으로 기재하고 있어 외부에서 관찰한 바, 다른 세대와 동일한 90년대 설치한 샷시로 확인된 바, 인테리어 공사를 전혀 하지 않았거나 일부 하였더라도 유치권 성립 요건인 피담보채권의 변제기가 도래하지 않은 것이 명백합니다.

 

[이 사건 외부 촬영사진 참조]

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3. 결 론

위와 같은 사실관계와 판례의 태도로 보아 피신청인의 유치권은 성립하지 않았다고 판단되며, 성립하였다고 하더라도 신청인에게 대항할 수 없고, 신의칙에 반하여 그 주장을 배척하여야 할 것입니다.

피신청인은 이 사건 부동산을 점유할 권원이 없어 불법점유에 해당하므로 성립 될 수 없는 유치권을 주장하는 피신청인에게 민사집행법 제136조 제1항 규정에 따라 피신청인은 별지목록 기재 부동산을 신청인에게 인도하라는 취지의 결정을 구합니다.

 

 

 

 

 

경매 유치권신고 인도명령 신청 후 심문서