서울 상가경매 불광동 카페 상가임대차 주의사항

서울 상가경매 불광동 카페 상가임대차 주의사항

불광동 1층 아파트 단지 내 카페 경매진행

상가임차인의 대항력, 유치권과 상가 임대차 계약시 주의사항

안녕하세요. 법무법인 이로 박대선 부동산팀장입니다.

이번 포스팅은 은평구 불광동에 위치한 1층 상가로 (*경사지에 위치하여 공부상 지층이며, 현황 1층인 물건)

경매 진행중인 물건입니다. 

상가경매 물건의 입지만 놓고보면 높은 점수를 주기는 어려워보입니다.

1개동 주상복합 아파트와 주변으로 노후된 연립/다세대들이 혼재하고 있어 지역상권에 배후수요가 약해 단기 중기에 상권이 발전할 가능성이 낮아보인 다는 점때문입니다.

상가는 2013년부터 임차인이 카페와 화덕피자 (프렌차이즈) 로 운영해온 것으로 나타나고 3천에 월 150정도로 운영되어 온것으로 나타납니다. 

경매사건번호 2016타경8806 

서울서부지방법원 본원   매각기일 : 2017.04.04(火) 

서울특별시 은평구 불광동 644, 북한산 동호스카이 지1층 비07호

1차적인 권리분석으로 살펴보면 매수인이 인수해야할 권리는 없는 것으로 보이며 법원 현황조사서에 따르면 세무서에 신고는 되어 있지만, 답답하다라고 명시 되어있는 것이 경매 절차가 진행되면서 임차인의 심경을 나타내고 있는 듯 합니다.

** 참고사항에 내장재 및 영업시설은 임차인이 1억정도의 투자시설이라고 주장하고 있다고 기재되어 있는 내용은 감정평가서상에 기재되어 있으며 별도로 법원에 유치권 신고는 접수되어 있지 않습니다.

** 상가 임대차 계약시 주의할 점으로 명문 약관처럼 명시되어 있는 원상복구 약정이 임차인의 과실 없이 진행된 경매 절차의 상황에서 상가 임차인에게 가혹할 정도로 불리하게 적용된다는 점입니다. 

원상복구 특약이 있는 상가임대차에서 판례는 임차인 필요비, 유익비 포기 조항으로 보아 유치권의 성립을 부정하고 있으며 임차인이 영업하고 있는 상황에서 경매가 진행되어 실무적으로 유치권이 인정된 사례는 찾아보기 어렵습니다.

해서, 상가 임대차 계약시 인테리어등 많은 비용을 투자해야하는 임차인의 입장이라면 반드시 원상복구에 대한 부분을 계약서 별지에 세부적으로 나누어 약정할 필요가 있습니다.

 

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