서울 아파트경매 2018년 1월~ 관심물건

서울 아파트경매 2018년 1월~ 관심물건

2018년 무술년 새해가 밝았습니다. 블로그에 방문하시는 분들 모두 한해 건강과 함께 평안하시고 소원한 일들이 술술 풀리는 한해가 되시길 바랍니다.

아이들이 자라는 속도만큼 하나씩 더해지는 나이의 속도도 점차 빨라짐을 느끼게 되는데요.

이번에는 제 이야기를 잠깐 해보려합니다.

어제는 연말이고 2018년 새로운 마음으로 출발하자는 마음으로 그동안 깊은 곳에 넣어두었던 부동산과 경매 관련 서류들을 꺼내 책상과 서랍을 정리하게 되었습니다.

제가 경매를 시작하고 첫낙찰을 받은것이 2008년이니 만으로 10년, 

입찰부터 브리핑 서류까지 부득이 종이서류들이 쌓이게 되는데요. 그때그때 정리하고 입찰했거나 낙찰받고 중요하다 싶은 서류들만 집으로 가져와 따로 보관하는데, 시간이 지나면서 집에 보관하는 자료들이 책장 한쪽을 모두 차지할 정도로 쌓여 있는 상태였지요

마음먹고 묵은 서류들을 정리하면서 기억 한켠에서 멀어지던 자료들을 다시 살펴보면서 공통적인 특이점이 있었습니다. 서브프라임 이후에 낙찰 받았던 거의 대부분의 주거용 부동산들이 상당한 가격차를 보이고 있다는 점이었습니다.

2010~12년만 하더라도 '집값 떨어지는데 요즘 누가 집사?' 라는 분위기 였고 실제로 아파트 가격은 보합 내지 하락세였는데도 시간이 지나 지금처럼 부동산 상승기가 찾아오니 서울은 예외 없이 십억대에서 적어도 수억 이상의 가격차를 보이고 있더군요

예로 8억이하로 받았던 잠실엘스는 실거래최고가 16억을 경신했고, 11억대로 낙찰에 성공했던 압구정현대는 23억을, 명일동 가락맨션아파트는 3억대에 낙찰받아 현재 시가 8억을 넘어있고, 7억대로 낙찰받았던 빌라는 18억을 초과해서 올해 매도, 8.6억에 받았던 건물은 호가 30억이 넘어 있습니다. 이외에도 다수의 경매 낙찰건들의 가격이 상당한 시간이 흐름에 따라 어떻게 변했는지 살펴볼 수 있었습니다. 

결과적인 이야기지만, 일을 시작한 시기를 잘만나 많은 분들에게 경제적인 도움이 된거같고.. 그동안 잘 해왔구나 하는 생각도 듭니다.

2008년 경제위기 시절에 경매를 시작한 탓에 안전 지향형 적인 성향을 가지고 누군가의 경매 입찰을 할때는 객관적인 설명이 한다고 노력해왔습니다. 앞으로는 위치가 뛰어난 부동산에 대해서 만큼은 조금은 더 긍정적인 브리핑을 해도 되지 않을까합니다. 

새해 첫 블로그 포스팅은 비교적 쉽게 접근할 수 있는 서울의 주요지역 아파트경매 물건들을 가지고 왔습니다. 물량이 감소해있는 상황은 올해에도 지속될 것이고 개인적으로 강남권, 올해부터 재건축에 시동을 거는 목동, 호재가 많은 용산 등을 중심으로 올해 설을 기점으로 17년 4~7월 비슷한 분위기로 흘러가지 않을런지 상황을 보고 있습니다.

진행중인 경매물건들 살펴봅니다.

*경매물건은 가격상승을 이끌고 있는 주요지역 위주로 가져왔습니다.

*보다 자세한 경매물건 검색은 경매일번지 법원경매정보.com 로 검색가능합니다

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아래는 대부분 경매로 막 공고된 신건입니다.

감정가에서 시작하며, 감정가는 최소 4~6개월 이전에 감정되어 지금 거래되는 가격보다 1억 이상 낮은 경우가 있는 반면, 감정가 = 시세 케이스도 있습니다.

지역이나 마음에 드는 물건이 있으면 자세히 살펴보시고 적절한 타이밍인지 판단해보시기 바랍니다.

1. 목동 신시가지 10단지 (매매 14억 이상)

대지지분 35평. 2018년 재건축 연한이 도래하고 재건축추진준비에 들어갔습니다.

재건축 아파트들은 가격변화가 단계별로 계단식으로 일어나고 가파르다는게 특징입니다.

목동 재건축에서 유일한 경매물건 입니다. 

2. 반포동 아크로리버파크 

최초 진행되는 아크로리버파크 34평형 복층 F타입으로 실사용 면적 40평형대라고.

상층 거실에서 하층 방으로 내려가는 구조로 최근 지어지는 타운하우스도 이렇게 짓더군요 

경매신청 채권이 작아, 연기가 반복될 가능성이 높고

임금채권 다수 채납되어 경매 매각될 것으로 보입니다.

반포 아크로리파크 정보 바로가기

3. 세곡푸르지오 감정가 9억 (매매물건 9억후반~)

특별한 이슈 없이 실수요자와 경쟁해야하는 물건 

4. 잠실동 파크인수 1개동 주상복합, 소유자 경매로 취득
삼전사거리 9호선 곧 개통 예정

9호선은 한강라인을 따라 강남 주요지역을 가로질러 황금라인이라 불립니다.

9호선 3단계 연장이 곧 개통하면 가격에 영향을 미칠 것으로 보이고

대형 주상복합이라는 부담이 존재하나 초역세권에 투자금이 작아 긍정적

5. 당산동 삼익플라주 아파트 (대금미납 + 유치권) 매매 6억~
낙찰 후 잔금을 납부하지 않고, 대금미납으로

위에 파크인수처럼 단지가 작지만, 가성비 뛰어나 보입니다.

소유자가 유치권을 주장? 하는 특이케이스, 미납으로 인해 관심물건

6. 염창동 한화꿈에그린 (매매 5.0~5.2)

염창동 소형 20평형대가 5억을 넘겼네요 

특별할 것 없이 실수요자와 경합해야하는 일반 경매물건

7. 평창동 엘리시아 1층 (유치권주장)

고급주택지역이나 접근성, 학군, 편의시설에서 약점이 있는 평창동

보기 드물게 3차례나 유찰되었고 유치권을 주장하고 있는 것으로 나타납니다.

*특이사항이 있는지 자세히 살펴야합니다만
유치권은 매매대금 채권에 기한 것으로 나타나며 매매대금 채권만으로는 유치권의 피담보채권이 될 수 없습니다. 대법원 2012. 1. 12. 선고 2011마2380 판례 참조.

8. 상도동 효성해링턴플레이스 (2016년입주 200세대 주상복합)

새로 입주한 아파트, 동작구는 장승배기역 주변으로 행정타운을 계획하고 실행이 확정됨에 따라

장승배기역이 동작의 중심이 될 것입니다. (아이들 학교를 좀 더..)

1회 유찰로 실수요자가 관심물건

9. 마포 상암동 상암월드컵파크 6단지  

30평형대, 재건축과 관련없는 아파트지만 대지지분이 큰 것은 녹지 비율이 높다는 의미

(위에 용적률이 높은 상도동 주복보다 2배 이상 많습니다.)
감정가가 시세수준에 나와있어 유찰되었고 역시 특이 사항 없는 실수요자 물건

10. 영등포 당산푸르지오  (47평형, 선순위 전입자 있으므로 주의 요함)

대형에 2층, 선순위 전입자까지 존재하여 안전한물건으로 판명될 경우 일정한 가격매리트는 확보될 것으로 보여 실수요자 관심물건.

* 최초 씨티은행에서 정상적인 근저당권이 설정된 것으로 보아 권리상에 큰 하자 없을 것으로 예상.

다만, 초보자 입찰은 주의 필요합니다.

항상 돌다리 두드리듯 권리분석하고 입찰해야합니다.

서울 아파트경매 2018년 1월~ 관심물건