부동산 경매 자주하는 질문 답변

부동산 경매 자주하는 질문 답변

Q, 낙찰 받게 되면 추가 비용이 어느정도 들까요?

A. 

부동산경매 낙찰시 낙찰대금 외에 제반 비용이 발생합니다.

부동산의 종류, 면적, 가격별로 취득세가 발생합니다. (1~4.6%)

등기관련 비용 0.2~3% 전.후 그리고 부동산 명도 관련 비용이 소요될 수 있습니다.

또한 경매전문 업체에 의뢰시 수수료, 경매 부동산의 노후되었을 경우 수리비용등이 발생할 수 있습니다.

주의할 점으로 종종 대항력있는 임차인이 있어 낙찰 후 임차인의 보증금을 인수하는 경우가 있으니

초보자인 경우 주의가 필요하고, 

불법건축물에 해당하는 경우 원상복구 또는 이행강제금이 발생하기도 하므로

항상 권리분석을 철저히 한 후 입찰에 참여하여야 합니다.

Q. 살고 있는 사람을 내보내기까지 얼마나 걸리나요?

A.

잔금을 치룬 시점으로부터 통상 1~3개월 정도 소요됩니다.

살고 있는 사람을 이사시키는 과정을 '명도'라고 하는데, 

종종 무리한 이사비용등을 요구를 하는 경우도 있어 항상 순탄하지만은 않습니다. 

그래서 명도 과정은 낙찰 직후부터 협의와 법적 절차가 동시에 이루어집니다. 

과정 - 법원에서 낙찰 후 2주 뒤부터 약 한달정도의 대금납부 기간을 줍니다.

잔금을 납부 하면 소유자의 지위에서 관할법원의 인도명령을 부여받아 명도 진행이 가능하고

임차인이 사용하던 부동산인 경우 임차 보증금에 대하여 배당 여부에 따라 명도 협의, 

경매 전 소유자나 채무자가 사용하던 부동산인 경우 협의와 함께 법원을 통한 명도절차가 진행됩니다.

Q. 경매는 권리분석을 잘 해야한다던데 혹시 위험하진 않나요?

A.

경매를 처음 접하시는 분들은 경매하면 대부분 권리분석을 먼저 떠올리지만,

실제 권리분석으로 위험한 물건은 전체 경매사건의 10% 수준에 불과합니다.

안전한 경매물건이 대부분이라 해도 과언이 아닙니다.

그러나 소중한 재산에 상당부분이 투하되는 경매 입찰은 언제나 안전이 최우선이 되어야합니다.

초보자가 아닌 경매 경험이 어느정도 있는 분들 조차도 실수로 인하여 금전적 손해를 보기도 하므로 입찰에는 항상 돌다리 두드리듯 안전하게 진행하는 것이 좋습니다. 

또한 권리분석 외에도 점유자 현황이나 부동산 위반건축물 여부, 사용 용도, 환금성, 행정적인 공법과의 관계에 물리적인 부분도 권리분석만큼이나 중요한 부분이므로 입찰 전 체크해야할 사항들입니다.

Q. 최고가매수신고인으로 결정되면 바로 돈을 주고 소유권을 취득할 수 있나요?

A. 

매각기일에 최고가매수신고인(낙찰자)으로 정해졌다고 해서 바로 경매 물건의 매수인으로 정해지는 것은 아닙니다. 

법원이 매각결정기일을 열어 매각허가 여부를 결정하고, 정해진 기한 내에 매각대금을 지급하는 절차가 남았습니다.

매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내에 정해집니다.

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다.

매각허가결정이 선고되고 다시 1주일 후 매각허가결정이 확정되면 관할 법원은 대금지금기한을 지정하게 되는데요. 

이후로 낙찰자는 대금지급기한 내에 매각대금을 완납하게되면 그 즉시, 소유권을 취득합니다.

Q. 경매정보는 어디에서 얻을 수 있나요?

A.

법원경매정보.com

경매일번지에서 운영하는 법원경매정보.com 을 활용하시고 대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr) 등의 전자통신매체를 통해서 부동산의 표시, 매각방법, 매각결정기일(입찰기일), 매수신청보증금(입찰보증금)등 기본적인 정보를 수집할 수 있습니다.

경매물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻기 위해서는 법원에 비치(대법원 법원경매정보 사이트에서도 제공)된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람하는 것이 좋습니다.

Q. 부동산 경매 절차는 어떻게 되나요?

A.

일반적으로 부동산 경매는

1. 채권자의 경매 신청

↓

2. 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각방법의 지정, 매각기일 공고

↓

3. 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여

↓

4. 법원의 최고가 매수인 선정 및 매수신청보증금 반환

↓

5. 법원의 매각허가 결정

↓

6. 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

↓

7. 채권자에 대한 배당. 순서로 진행됩니다.

Q. 낙찰을 받았는데 경매가 취소될 수 있나요?

A.

경매를 신청한 채권자는 경매신청을 취하해서 해당 경매절차를 종료시킬 수 있습니다.

매수신고가 있기 전까지는 다른 사람의 동의를 받을 필요 없이 경매신청을 취하할 수 있지만, 매수신고가 있고 난 뒤에 경매신청을 취하하려면 최고가 매수신고인 또는 매수인과 차순위 매수신고인의 동의를 받도록 하고 있습니다만 실질적으로 최고가 매수인의 동의 없이도 경매를 취하 또는 취소할 수 있는 방법들이 있으므로 낙찰 받고 취하되는 경우도 종종 발생하게 됩니다.

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